安义县住宅小区物业管理情况及对策

编辑:安义县人大 更新时间:2020/8/13 12:02:48

 

  优质的物业管理对改善住宅小区居住环境、促进和谐社区建设、提高城市品位发挥了积极作用。根据常委会工作安排,在常委会分管领导的带领下,县人大城建环保工委组织召开了住建、城管、环保、市管、公安、法院等十几相关单位的座谈会,以及小区物管服务企业、社区和业主委员会座谈会,并会同县房管局、住建、城管、龙津镇等单位人员及部分人大代表深入到县城12个封闭式和开放式的小区进行了明查暗访,对全县小区物业管理情况有了一个基本了解。

  一、基本情况
  截至目前,我县从事物业管理项目并在房管局备案的物业公司20家(其中本县注册成立的有15家,外埠物业公司5家);物业管理建筑面积223万平方米,现有成立业主委员会的小区13个,物业管理从业人员600余人。其中管理人员的比例为22.5%,各种维修、养护等技术人员的比例为12.5%;县域内现有各类(包括老旧、开放式小区)住宅小区近170个,其中商品房住宅小区28个,占小区总数的16%,保障性住房小区3个,占小区总数的1.9%,其它类小区140个,占小区总数的82%;实施规范化物业管理的住宅小区26个,物业覆盖面为15%。我县物业管理模式是,已建成的商品房楼盘由开发商或业主委员会委托物管公司,对小区进行物业管理(或业主自治)。房管局对物业服务企业的服务内容、日常管理等进行监督,老旧住宅小区由各原建设单位进行管理或业主自治。近年来,我县物业管理服务领域不断延伸,从原来单纯的管理几个住宅小区,发展到目前既有住宅小区、机关大楼,又有专业市场和传统管理项目的全覆盖物业管理模式。
  二、存在主要问题
  我县物业管理工作起步晚、加上城市建设的快速发展,房地产市场的逐步完善以及市民生活水平的不断提高,致使物业管理工作与广大业主需求之间的矛盾日渐突出,主要有以下几个方面的问题:
  一是物业企业服务水平还不高。我县大部分物业企业服务停留在简单的保安、保洁上面,并且还做得不到位,服务不精细,没有打造“保姆式”物业企业的意识,同时物业企业规模小,实力弱,缺乏企业文化,没有品牌意识,没有做大做强的长远眼光和胸怀。
  二是物业企业与业主互动还不够。由于业主对物业管理的相关规章制度了解不透,导致物业收费难现象比较突出。部分物业企业服务内容标准不透明,业主与物业公司缺乏沟通交流,理解和信任,我们不少业主也缺乏公共责任意识和购买服务后的消费意识,一旦对服务不满意就拒绝交费,致部分小区欠费拒缴风气盛行,对恶意欠费业主缺乏惩戒机制。
  三是职能部门物管体系不健全。承担小区物业行业管理职责的是县房管局,但这只是一种行业指导性的工作,物业管理工作不仅涉及到各级政府、街道办事处和社区居委会,还涉及到住建、公安、消防、市监、物价、环保、供电、供水、燃气、网络公司等10多个职能部门,由于物业管理体制没有理顺,导致职能部门之间分工不明、责职不清,政策法规难以落实到位。
  四是房产开发遗留问题解决难。由于房产开发企业遗留过多的建设问题,导致广大业主把矛盾纠纷转嫁到物业公司,严重影响物业管理工作的正常开展。有的房产开发企业为追求利益最大化,在委托房产销售企业进行房屋销售时,对购房者进行各种许诺,夸大房屋的质量和配套设施功能,等到房子交付之后,业主发现房屋格局和小区环境与售房时的承诺有较大差异,出现房屋漏雨渗水、墙体裂缝、电梯无备用电源、安全故障频发等现象,且把这些房屋质量问题拖过保修期;有的小区房屋主体建成五年了却因配套设施建设滞后,致使业主入住后无法安居乐业,为后期物业管理埋下了极大的隐患。
  五是老旧住宅小区管理难。我县上世纪八十年代末、九十年代初建造的住宅楼,当时受条件限制,在规划、建设、用地等方面不够规范,存在小区配套不齐全、绿地面积小、停车位不足、环境脏乱差、房屋立面破损严重等问题。这些旧住宅小区目前尚无法开展物业管理,基本是由社区居委会代管。这些住宅建筑所存在的诸多问题已成为广大业主反映强烈的热点、难点问题。
 
  三、意见和建议
  1、完善物业管理源头监管。县政府相关职能部门要从源头上加强物业管理工作,认真落实各项监管措施,从根本上减少物业管理矛盾纠纷。一是市监、建设等部门应广泛征集社会各界的意见和建议,着手制定物业管理服务合同等示范文本,明确规定前期和后期物业管理服务中的服务范畴、服务标准、合同期限、服务费用,以及双方的权利、义务、责任,进一步规范和约束物业管理企业和业主的行为。二是建设主管部门应按照物业管理相关法规规定,在房地产规划设计图纸审批时明确物业共有部位、共同设施使用功能,防止开发商、物业公司擅自处分属于业主的物业共有部分、共用设施的所有权或使用权而引发矛盾纠纷。在组织验收时,应配合有关单位将小区各类管道工程(含地下管道隐蔽工程)列入验收内容。
  2、健全物业管理体制机制。首先,要按照“两级政府、三级管理、四级网络”物业管理体制要求,完善和规范物业管理行政管理体系,相关乡镇应设立物业管理工作机构,配备专职人员,加强乡镇、居委会的物业管理队伍组织建设。其次,要根据“条块结合,属地管理”的原则,进一步明确县、乡镇、居委会的职责分工,将管理重心下移,充分发挥乡镇、居委会对辖区日常物业管理活动的监管作用。另一方面要健全完善物业管理各项制度,建立县、乡镇、居委会、房管等部门的综合协调和矛盾纠纷调处机制,将物业管理纳入社区建设统一管理,积极探索行政主管部门、开发商、物业企业、业主共同参与、相互监督的物业专项维修资金的缴交、保存与使用的新型工作方法,确保专项维修基金的足额归集和合理使用。
  3、深化物业管理法规宣教。运用互联网、电视台、报纸、宣传栏等传播媒介,广泛开展国务院《物业管理条例》、《江西省物业管理条例》等法规的宣传活动,强化对相关工作人员、物业管理企业、业主委员会成员和业主代表的教育培训,促进基层行政管理人员、业委会成员依法履职;促使物业管理企业遵纪守法,规范管理,更好地为业主提供服务;增强广大业主的物业管理法律意识和消费观念,使他们充分认识到搞好物业管理不单是物业企业、政府、居委会的事情,而且是需要全体业主和全社会共同关心支持的工作。
  4、强化物业管理指导监督。一方面,县政府职能部门与乡镇、居委会要主动介入,认真分析研究当前小区召开业主大会、成立业主委员会、引入物业管理公司和业主委员会履行职责方面存在的困难和问题,加大组织、协调、指导、帮助的力度,促进业主大会召开,业主委员会建立并有效开展工作。要加强对业主委员会的法律指导与日常监管。对于业主委员会所需工作经费,应指导其通过业主大会规约来收取,杜绝向物业公司直接索取的现象。另一方面,县政府各相关职能部门与乡镇、居委会要各司其职,强化日常管理,加大执法力度,及时查处物业服务违法行为和物业管理区域内发生的违法行为;加大调处力度,及时化解各类物业管理矛盾纠纷,尽快解决业主反映强烈的问题。同时,还要组织不定期巡查,对管理水平低、信用等级差、服务不到位、收费不规范的企业予以通报批评,降低甚至取消其在本县辖区内从事物业管理的资格,维护广大业主合法权益。
  5、规范物业管理服务行为。物业管理服务企业要树立质量与品牌意识,加强从业人员业务培训,提高其专业素质和服务水平;加强企业内部管理,严格履行物业服务合同约定,对业主和业委会提出的合理要求要及时整改;落实物业承接验收制度,物业管理企业承接物业时,应当对物业共用部位,共用设施进行查验,以减少因开发商遗留问题引发的物业矛盾和纠纷。
  6、积极推进旧住宅小区的物业管理。县政府应组织相关职能部门,调动各方积极性,针对老旧住宅小区楼房陈旧、基础设施差,物业管理难以起步的情况,逐个进行调研、分析,采取多种途径、多种形式,加快小区整治完善物业管理条件,改善旧住宅小区的居住环境。(安义县人大城环工委  赵建武供稿)

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